Основни моменти на пазара на недвижими имоти за последните 26 години. Тренд на цените.

Показатели: BIS индекси за жилищни цени чрез FRED

Циклова точка	Номинален индекс (2010=100)	Реален индекс (CPI-дефлиран, 2010=100)
2000 Q1	32.69	59.66
2008 Q3 (пик преди кризата)	145.47	151.34
2013 (зона на дъното)	~90.28	~82.72
2025 Q2 (последна стойност)	233.11	145.16

Ключов извод: Цените са циклични, но дългосрочното ниво се измества нагоре (2000->2025: ~7.1 пъти номинално; ~2.4 пъти реално). Данни (НСИ): Q2 2025 +15.5% на годишна база; София +4.9% спрямо третото тримесечие на 2025 г.

2000-2026 г.: Защо „чакането на срив“ често е скъпа стратегия.

Анализа на жилищни цени показват две истини едновременно: недвижимите имоти са циклични (след бума от средата на 2000‑те България преживя съществена корекция), и в многогодишен хоризонт номиналните цени обикновено нарастват заедно с доходите и инфлацията. Извода обаче гласи, че: „...перфектното таймиране е рядкост! ". По-важно е да се купи качествен актив при устойчиво доход.

Къде сме сега ? Цени на м2 към декември 2025 г. София-град (без център).

Ниво на цените: За месец декември средната цена на апартамент (извън центъра) в София са около €2,641/кв.м (база ~2025), при средна цена (извън центъра) за столиците на ЕС около €4,138/кв.м.
Инерция на пазара: НСИ отчита ръст на жилищните цени в страната от 15.4% на годишна база през 2025 г.
Жилищни ипотечно финансиране: Средната лихва по жилищните кредити остава под и/или около 2.5% през декември 2025 г. ;

Къде е София в класацията на столиците на ЕС (извън центъра)

За да се доближим до реалността ще разгледаме средните цени на м2 в столицата, като изключваме център и разгледаме квартали, като Малинова долина, Витоша, Кръстова вада и южните райони на столицата. София е сред по-достъпните столици на ЕС, докато м2 в редица западни и северни столици струва многократно по-скъпо спрямо цените в София.

Table 1. Selected capitals: baseline levels and assumed growth rates (model).

Capital	Country	2025 EUR/sqm (outside centre)	Assumed CAGR 2025–2030
Bucharest	Romania	2279.260	0.047
Sofia	Bulgaria	2640.610	0.044
Athens	Greece	3582.830	0.038
Warsaw	Poland	4072.910	0.035
Madrid	Spain	4697.900	0.032
Dublin	Ireland	6065.120	0.027
Berlin	Germany	6130.260	0.027
Vienna	Austria	6401.220	0.026
Stockholm	Sweden	6868.090	0.025
Prague	Czechia	7461.630	0.025
Amsterdam	Netherlands	7663.440	0.025
Paris	France	10041.710	0.025

Защо 2026 г. е различна от „поредната година“ ?

За купувачите в София решението за покупка на имот през настоящата година вече не е само функция на ниските лихви по ипотечното кердитиране, липса на други възможности за доходност, народопсихлогията на българите и развиващият се имотен пазар. То е и функция на институционална интеграция. Въвеждането на еврото (1 януари 2026) и пълното членство в Шенген (от 1 януари 2025) отваря вартите за чуждестранният капитал, мобилността и трансграничните сделки.

Прогноза 2025–2030 г.: Очаквано покачване на цените

Дори умерен ръст на цените на жилища в София прави изчакването скъпо. В базовия сценарий на модела средните цените извън центъра в София се движат от около €2,641/кв.м до €3,275/кв.м през 2030 г. За апартамент 70 кв.м това е приблизително от €184,843 до €229,230. Тази илюстрация не включва ремонти дейноти, нотариални такси и други, но показва ключовото: тенденция на нарастване на цените при условия на стабилна икономика и спокойни финансови пазари в международен план.

Нека Pᵢ,2025 е базовата цена €/кв.м извън центъра в столица i. На всяка столица се задава номинален годишен темп gᵢ в диапазон 2.5%–6.0%, който намалява при по-високи начални ценови нива. Проекцията е: Pᵢ,t = Pᵢ,2025 · (1 + gᵢ)^(t−2025), за t ∈ {2026,…,2030}.

Figure 3. Sofia vs EU-capitals median (outside centre), scenario path 2025–2030.

Цената на изчакването.

Приложение A. Пълна таблица за столиците на ЕС (€/кв.м извън центъра), прогнозни стойости: 2025–2030

Table A1. Projected outside-centre €/sqm by EU capital (baseline model).

Capital	Country	2025	2026	2027	2028	2029	2030
Nicosia	Cyprus	1960.00	2057.89	2160.68	2268.59	2381.90	2500.86
Riga	Latvia	2095.69	2197.55	2304.37	2416.38	2533.83	2656.99
Bucharest	Romania	2279.26	2386.22	2498.20	2615.43	2738.17	2866.66
Sofia	Bulgaria	2640.61	2756.76	2878.01	3004.60	3136.75	3274.72
Vilnius	Lithuania	3482.70	3616.60	3755.66	3900.05	4050.01	4205.72
Zagreb	Croatia	3573.77	3709.33	3850.03	3996.07	4147.65	4304.98
Brussels	Belgium	3577.39	3713.02	3853.78	3999.89	4151.53	4308.92
Athens	Greece	3582.83	3718.55	3859.42	4005.62	4157.35	4314.84
Tallinn	Estonia	3655.71	3792.72	3934.87	4082.34	4235.34	4394.08
Rome	Italy	3889.07	4030.01	4176.07	4327.41	4484.24	4646.75
Budapest	Hungary	3931.68	4073.31	4220.04	4372.06	4529.56	4692.73
Valletta	Malta	3976.68	4119.03	4266.47	4419.19	4577.38	4741.23
Warsaw	Poland	4072.91	4216.75	4365.68	4519.86	4679.49	4844.76
Bratislava	Slovakia	4138.04	4282.87	4432.77	4587.92	4748.50	4914.69
Lisbon	Portugal	4392.19	4540.68	4694.19	4852.89	5016.96	5186.57
Madrid	Spain	4697.90	4850.40	5007.86	5170.42	5338.27	5511.56
Ljubljana	Slovenia	4868.92	5023.49	5182.97	5347.52	5517.29	5692.44
Helsinki	Finland	4906.36	5061.37	5221.28	5386.24	5556.41	5731.96
Dublin	Ireland	6065.12	6231.02	6401.46	6576.56	6756.45	6941.26
Berlin	Germany	6130.26	6296.63	6467.52	6643.05	6823.34	7008.52
Vienna	Austria	6401.22	6569.41	6742.02	6919.16	7100.96	7287.54
Stockholm	Sweden	6868.09	7039.79	7215.79	7396.18	7581.09	7770.61
Copenhagen	Denmark	6931.52	7104.81	7282.43	7464.49	7651.10	7842.38
Prague	Czechia	7461.63	7648.17	7839.38	8035.36	8236.24	8442.15
Amsterdam	Netherlands	7663.44	7855.03	8051.40	8252.69	8459.00	8670.48
Luxembourg	Luxembourg	8629.92	8845.67	9066.81	9293.48	9525.82	9763.96
Paris	France	10041.71	10292.75	10550.07	10813.82	11084.17	11361.27

Приложение B: Средни стойности на м2 по години и годишна промяна (извън центъра на София)

Table B1. Sofia outside-centre €/sqm (scenario) and YoY change.

Year	EUR_per_sqm	YoY_change_EUR_per_sqm
2025	2640.61	nan
2026	2756.76	116.15
2027	2878.01	121.25
2028	3004.60	126.59
2029	3136.75	132.15
2030	3274.72	137.97

Важни процеси на пазара през 2026 г.

Лихвите по ипотеките остават ниски спрямо много европейски пазари, но доминирането на плаващи лихви означава, че лихвеният риск остава ключова променлива.
В бързо развиващите се райони разликите в качеството са големи: стандарти на строителство, паркоместа, репутация на инвеститора.
Инфраструктурата и капацитетът на общината имат значение.
Еврото намалява валутните разлики, но due diligence остава задължителен (собственост, тежести, гаранции на строителя).
София е относително достъпна по €/кв.м спрямо столиците на ЕС, но е по-малък пазар — Колко бързио ликвиден може да е имота, в който сте инвестирали?
Шенген улеснява пътуването и значително подобрява нагласите на инвеститорите, но политическият шум могат да влияят на пазара и външните инвестиции значително.

Източници:

· База данни: Match More real estate development

· Европейска централна банка (ЕЦБ), „Bulgaria to join euro area on 1 January 2026“ (прессъобщение, 8 юли 2025).

· ЕЦБ, „Bulgaria adopts the euro“ (Economic Bulletin box, 2026).

· Европейска комисия, Миграция и вътрешни работи: „Bulgaria and Romania join the Schengen Area“ (3 януари 2025).

· Национален статистически институт (НСИ), „Housing price statistics – third quarter of 2025“ (23 декември 2025).

· НСИ, „Building permits issued and construction started – third quarter of 2025“ (3 ноември 2025).

· Reuters, „Fitch upgrades Bulgaria to BBB+ on euro adoption approval“ (11 юли 2025).

· Numbeo, Europe таблица: „Price per Square Meter to Buy Apartment Outside of Centre“ (последна актуализация: 8 януари 2026; данни за последните 12 месеца).

· FRED (BIS), „Residential Property Prices for Bulgaria“ и „Real Residential Property Prices for Bulgaria“ (индекс 2010=100, тримесечни).

· BIS, „Selected residential property prices – data documentation“ (ноември 2025).

· БТА, „Central Bank: November Mortgage Rates Stay Under 2.5%“ (29 декември 2025).

Пазарен коментар само за информация. Не е инвестиционен съвет.

Автор: Емилия Чолакова

Авторски права: 2026 г., Мач Мор ООД (Match More Ltd.). Всички права запазени.

За повече информация моля, свържете се с нас на тел. 02 / 992 80 38 ; +359 878877767 или ни пишете на: sales@matchmore.eu ; office@matchmore.eu.

Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът matchmore.eu i Авторът на статията бъдат цитирани.

Прозорецът на 2026 г. за покупка на имот в София: Защо „сега“ ?