Основни моменти на пазара на недвижими имоти за последните 26 години. Тренд на цените.
Показатели: BIS индекси за жилищни цени чрез FRED
|
Циклова точка |
Номинален индекс (2010=100) |
Реален индекс (CPI-дефлиран, 2010=100) |
|
2000 Q1 |
32.69 |
59.66 |
|
2008 Q3 (пик преди кризата) |
145.47 |
151.34 |
|
2013 (зона на дъното) |
~90.28 |
~82.72 |
|
2025 Q2 (последна стойност) |
233.11 |
145.16 |
Ключов извод: Цените са циклични, но дългосрочното ниво се измества нагоре (2000->2025: ~7.1 пъти номинално; ~2.4 пъти реално). Данни (НСИ): Q2 2025 +15.5% на годишна база; София +4.9% спрямо третото тримесечие на 2025 г.
2000-2026 г.: Защо „чакането на срив“ често е скъпа стратегия.
Анализа на жилищни цени показват две истини едновременно: недвижимите имоти са циклични (след бума от средата на 2000‑те България преживя съществена корекция), и в многогодишен хоризонт номиналните цени обикновено нарастват заедно с доходите и инфлацията. Извода обаче гласи, че: „...перфектното таймиране е рядкост! ". По-важно е да се купи качествен актив при устойчиво доход.
Къде сме сега ? Цени на м2 към декември 2025 г. София-град (без център).
- Ниво на цените: За месец декември средната цена на апартамент (извън центъра) в София са около €2,641/кв.м (база ~2025), при средна цена (извън центъра) за столиците на ЕС около €4,138/кв.м.
- Инерция на пазара: НСИ отчита ръст на жилищните цени в страната от 15.4% на годишна база през 2025 г.
- Жилищни ипотечно финансиране: Средната лихва по жилищните кредити остава под и/или около 2.5% през декември 2025 г. ;
Къде е София в класацията на столиците на ЕС (извън центъра)
За да се доближим до реалността ще разгледаме средните цени на м2 в столицата, като изключваме център и разгледаме квартали, като Малинова долина, Витоша, Кръстова вада и южните райони на столицата. София е сред по-достъпните столици на ЕС, докато м2 в редица западни и северни столици струва многократно по-скъпо спрямо цените в София.
Table 1. Selected capitals: baseline levels and assumed growth rates (model).
|
Capital |
Country |
2025 EUR/sqm (outside centre) |
Assumed CAGR 2025–2030 |
|
Bucharest |
Romania |
2279.260 |
0.047 |
|
Sofia |
Bulgaria |
2640.610 |
0.044 |
|
Athens |
Greece |
3582.830 |
0.038 |
|
Warsaw |
Poland |
4072.910 |
0.035 |
|
Madrid |
Spain |
4697.900 |
0.032 |
|
Dublin |
Ireland |
6065.120 |
0.027 |
|
Berlin |
Germany |
6130.260 |
0.027 |
|
Vienna |
Austria |
6401.220 |
0.026 |
|
Stockholm |
Sweden |
6868.090 |
0.025 |
|
Prague |
Czechia |
7461.630 |
0.025 |
|
Amsterdam |
Netherlands |
7663.440 |
0.025 |
|
Paris |
France |
10041.710 |
0.025 |
Защо 2026 г. е различна от „поредната година“ ?
За купувачите в София решението за покупка на имот през настоящата година вече не е само функция на ниските лихви по ипотечното кердитиране, липса на други възможности за доходност, народопсихлогията на българите и развиващият се имотен пазар. То е и функция на институционална интеграция. Въвеждането на еврото (1 януари 2026) и пълното членство в Шенген (от 1 януари 2025) отваря вартите за чуждестранният капитал, мобилността и трансграничните сделки.
Прогноза 2025–2030 г.: Очаквано покачване на цените
Дори умерен ръст на цените на жилища в София прави изчакването скъпо. В базовия сценарий на модела средните цените извън центъра в София се движат от около €2,641/кв.м до €3,275/кв.м през 2030 г. За апартамент 70 кв.м това е приблизително от €184,843 до €229,230. Тази илюстрация не включва ремонти дейноти, нотариални такси и други, но показва ключовото: тенденция на нарастване на цените при условия на стабилна икономика и спокойни финансови пазари в международен план.
Нека Pᵢ,2025 е базовата цена €/кв.м извън центъра в столица i. На всяка столица се задава номинален годишен темп gᵢ в диапазон 2.5%–6.0%, който намалява при по-високи начални ценови нива. Проекцията е: Pᵢ,t = Pᵢ,2025 · (1 + gᵢ)^(t−2025), за t ∈ {2026,…,2030}.
Figure 3. Sofia vs EU-capitals median (outside centre), scenario path 2025–2030.
Цената на изчакването.
Приложение A. Пълна таблица за столиците на ЕС (€/кв.м извън центъра), прогнозни стойости: 2025–2030
Table A1. Projected outside-centre €/sqm by EU capital (baseline model).
|
Capital |
Country |
2025 |
2026 |
2027 |
2028 |
2029 |
2030 |
|
Nicosia |
Cyprus |
1960.00 |
2057.89 |
2160.68 |
2268.59 |
2381.90 |
2500.86 |
|
Riga |
Latvia |
2095.69 |
2197.55 |
2304.37 |
2416.38 |
2533.83 |
2656.99 |
|
Bucharest |
Romania |
2279.26 |
2386.22 |
2498.20 |
2615.43 |
2738.17 |
2866.66 |
|
Sofia |
Bulgaria |
2640.61 |
2756.76 |
2878.01 |
3004.60 |
3136.75 |
3274.72 |
|
Vilnius |
Lithuania |
3482.70 |
3616.60 |
3755.66 |
3900.05 |
4050.01 |
4205.72 |
|
Zagreb |
Croatia |
3573.77 |
3709.33 |
3850.03 |
3996.07 |
4147.65 |
4304.98 |
|
Brussels |
Belgium |
3577.39 |
3713.02 |
3853.78 |
3999.89 |
4151.53 |
4308.92 |
|
Athens |
Greece |
3582.83 |
3718.55 |
3859.42 |
4005.62 |
4157.35 |
4314.84 |
|
Tallinn |
Estonia |
3655.71 |
3792.72 |
3934.87 |
4082.34 |
4235.34 |
4394.08 |
|
Rome |
Italy |
3889.07 |
4030.01 |
4176.07 |
4327.41 |
4484.24 |
4646.75 |
|
Budapest |
Hungary |
3931.68 |
4073.31 |
4220.04 |
4372.06 |
4529.56 |
4692.73 |
|
Valletta |
Malta |
3976.68 |
4119.03 |
4266.47 |
4419.19 |
4577.38 |
4741.23 |
|
Warsaw |
Poland |
4072.91 |
4216.75 |
4365.68 |
4519.86 |
4679.49 |
4844.76 |
|
Bratislava |
Slovakia |
4138.04 |
4282.87 |
4432.77 |
4587.92 |
4748.50 |
4914.69 |
|
Lisbon |
Portugal |
4392.19 |
4540.68 |
4694.19 |
4852.89 |
5016.96 |
5186.57 |
|
Madrid |
Spain |
4697.90 |
4850.40 |
5007.86 |
5170.42 |
5338.27 |
5511.56 |
|
Ljubljana |
Slovenia |
4868.92 |
5023.49 |
5182.97 |
5347.52 |
5517.29 |
5692.44 |
|
Helsinki |
Finland |
4906.36 |
5061.37 |
5221.28 |
5386.24 |
5556.41 |
5731.96 |
|
Dublin |
Ireland |
6065.12 |
6231.02 |
6401.46 |
6576.56 |
6756.45 |
6941.26 |
|
Berlin |
Germany |
6130.26 |
6296.63 |
6467.52 |
6643.05 |
6823.34 |
7008.52 |
|
Vienna |
Austria |
6401.22 |
6569.41 |
6742.02 |
6919.16 |
7100.96 |
7287.54 |
|
Stockholm |
Sweden |
6868.09 |
7039.79 |
7215.79 |
7396.18 |
7581.09 |
7770.61 |
|
Copenhagen |
Denmark |
6931.52 |
7104.81 |
7282.43 |
7464.49 |
7651.10 |
7842.38 |
|
Prague |
Czechia |
7461.63 |
7648.17 |
7839.38 |
8035.36 |
8236.24 |
8442.15 |
|
Amsterdam |
Netherlands |
7663.44 |
7855.03 |
8051.40 |
8252.69 |
8459.00 |
8670.48 |
|
Luxembourg |
Luxembourg |
8629.92 |
8845.67 |
9066.81 |
9293.48 |
9525.82 |
9763.96 |
|
Paris |
France |
10041.71 |
10292.75 |
10550.07 |
10813.82 |
11084.17 |
11361.27 |
Приложение B: Средни стойности на м2 по години и годишна промяна (извън центъра на София)
Table B1. Sofia outside-centre €/sqm (scenario) and YoY change.
|
Year |
EUR_per_sqm |
YoY_change_EUR_per_sqm |
|
2025 |
2640.61 |
nan |
|
2026 |
2756.76 |
116.15 |
|
2027 |
2878.01 |
121.25 |
|
2028 |
3004.60 |
126.59 |
|
2029 |
3136.75 |
132.15 |
|
2030 |
3274.72 |
137.97 |
Важни процеси на пазара през 2026 г.
- Лихвите по ипотеките остават ниски спрямо много европейски пазари, но доминирането на плаващи лихви означава, че лихвеният риск остава ключова променлива.
- В бързо развиващите се райони разликите в качеството са големи: стандарти на строителство, паркоместа, репутация на инвеститора.
- Инфраструктурата и капацитетът на общината имат значение.
- Еврото намалява валутните разлики, но due diligence остава задължителен (собственост, тежести, гаранции на строителя).
- София е относително достъпна по €/кв.м спрямо столиците на ЕС, но е по-малък пазар — Колко бързио ликвиден може да е имота, в който сте инвестирали?
- Шенген улеснява пътуването и значително подобрява нагласите на инвеститорите, но политическият шум могат да влияят на пазара и външните инвестиции значително.
Източници:
· База данни: Match More real estate development
· Европейска централна банка (ЕЦБ), „Bulgaria to join euro area on 1 January 2026“ (прессъобщение, 8 юли 2025).
· ЕЦБ, „Bulgaria adopts the euro“ (Economic Bulletin box, 2026).
· Европейска комисия, Миграция и вътрешни работи: „Bulgaria and Romania join the Schengen Area“ (3 януари 2025).
· Национален статистически институт (НСИ), „Housing price statistics – third quarter of 2025“ (23 декември 2025).
· НСИ, „Building permits issued and construction started – third quarter of 2025“ (3 ноември 2025).
· Reuters, „Fitch upgrades Bulgaria to BBB+ on euro adoption approval“ (11 юли 2025).
· Numbeo, Europe таблица: „Price per Square Meter to Buy Apartment Outside of Centre“ (последна актуализация: 8 януари 2026; данни за последните 12 месеца).
· FRED (BIS), „Residential Property Prices for Bulgaria“ и „Real Residential Property Prices for Bulgaria“ (индекс 2010=100, тримесечни).
· BIS, „Selected residential property prices – data documentation“ (ноември 2025).
· БТА, „Central Bank: November Mortgage Rates Stay Under 2.5%“ (29 декември 2025).
Пазарен коментар само за информация. Не е инвестиционен съвет.
Автор: Емилия Чолакова
Авторски права: 2026 г., Мач Мор ООД (Match More Ltd.). Всички права запазени.
За повече информация моля, свържете се с нас на тел. 02 / 992 80 38 ; +359 878877767 или ни пишете на: sales@matchmore.eu ; office@matchmore.eu.
Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът matchmore.eu i Авторът на статията бъдат цитирани.