Икономическото развитие и стабилността на общностите се характеризира с различни показатели – БВП, износ, внос, лихвени проценти, покупателна способност и много други. Във всяка държава в общ икономически или личен план на развитие има неочаквани и непредвидими събития, които влияят върху едни или други показатели, които въздействат върху цялата икономика и променят начина ни на живот. Подобни събития могат да бъдат финансови кризи, икономически, политически, природни бедствия или такива, едно от които преживявяваме и в момента – пандемия. Случилото се в началото на 2020 г., а именно - разпространението на корона вируса, който доведе до множеството „lockdowns“ по целия свят, промени обществения, политически, социален и икономически живот на почти всички страни в света. Тази променя засегна пазарите, в т.ч. и пазарите на недвижими имоти.

Match More, като строително-инвестиционна компания провежда задълбочени проучвания на пазара на невижими имоти анализира как и в каква посока се е променил броят на сделките в условията на пандемия от 2019 г. с показателите на 2020 г. и първото тримесичие на 2021 г. Поради местоположението на проектите ни, данните обхващат гр.София.

Като всеки пазар на недвижими имоти и този в София има своите основни участници – продавачи, купувачи, строително-инвестиционни компании и допълнителни такива, като посредници, адвокатски и нотариални кантори, финансови институции и др. Действията на основните участниците, сред които сме и ние, са резултат както на общи тенденции и насоки в развитието на икономиката, така и на чисто субективни причини. Останалите участници се адаптират, както към изменението в поведението на продавачите и купувачите, така и към тези в обкръжаващата бизнес среда.

Влиянието на пандемията Ковид 19 върху пазара на имоти е много ясна при сравняване на информация относно някои много важни показатели, които се отразяват на линията на развитие на всяка строително-инвестиционна компания. Част от тях са броя и активността при сключване на сделки за покупко-продажба на имоти и вписаните ипотеки. Специфичната обстановка през 2020 година наложи промени в управленските решения в държавата, понякога дори ежедневно, поради което информацията е представена в тримесечен разрез.

Диаграма 1

В диаграма1 са показани данни за общия брой вписани покупко-продажби на недвижими имоти за гр. София за 2019 г. и 2020 г.и първите три тримесечия на 2021г.

В статистиката са включени поземлени имоти, апартаменти, офиси, магазини и др. През първото тримесечие броят на покупко-продажбите между първите две сравнявани години е близък, като с абсолютно число се различава само с 356 вписвания в полза на 2019 г. Първото извънредно положение е обявено от 13.03.2020г. Затрудненията при сключването на сделки за покупко-продажба не се изразяват само в несигурността на продавачи и купувачи. Административните служби, които снабдяват собствениците с документи, на практика преустановяват своята дейност. Дори и към момента все още липсва официално приемно време в общините. Създаден е списък на дежурните действащи нотариуси и вписването на сделки в Агенция по вписвания е сведено до минимум.

Въпреки всички трудностите данните сочат, че покупко-продажбите не спират.

Видимо през първото тримесечие на 2021г. вписаните покупко-продажби се увеличават с 1398 спрямо 2020г. и 1042 спрямо 2019г. И трите години бележат ръст през второто тримесечие, ако през 2019г. той е близо 36%, а през второто тримесечие на 2020г. той е 20,19%, то през 2021г. то е 45.68%. За разлика от 2019г., през третото тримесечие, когато има понижение в стойностите, то през 2020г. въпреки затрудненията и ограниченията, броят вписвания се е увеличил спрямо предходното тримесечие с 9,71% и е по-голям от 2019г. с 95 вписани покупко-продажби. Процентът увеличение съвсем не е голям – 1,36%, но е факт, че нивата от предходната година са достигнати и задминати.

Стойностите за третото тримесечие през 2021г. не показват растеж спрямо предходно тримесечие, но показват такъв спрямо предходните две години. В абсолютно число то се изразява във 1858 повече вписани сделки спрямо 20219г. и 1763 спрямо 2020г. Този период съвпада и с летните месеци, когато активността на купувачите по-принцип е по-ниска. През последното тримесечие броят на сделките за 2020г. е 9550, с 37 вписани сделки по-малко от 2019г.

С интерес очакваме данните и за 2021г, но нашите предположенията са, че трендът на покачване ще се запази.

Трендът и за двете години е за покачване на броя на сделките за покупко-продажба, въпреки спада през периода юли-септември. През 2019г. общия брой вписани покупко-продажби е 29 772, докато през 2020г. е 28 156. Спадът на вписаните покупко-продажби, в условия на Ковид 19, е в размер на 5,43%.

През последното десетилетие при покупката на недвижими имот, е утвърдена практиката на купувачите да използват ипотечни кредити, с които да до финансират сделката. По този начин банковите и финансови институции се превърнаха в активен и постоянен участник в пазара на недвижими имоти. В резултат на нарастващия интерес към ипотечното кредитиране, банките кредитират и строителни фирми и предприемачи във връзка с изграждането на многофамилни жилищни сгради върху поземлените имоти – чрез ипотекиране на поземления имот предвиден за застрояване и/или правото на строеж върху него. В началото на извънредното положение, освен множеството освободени работни места в почти всички сектори, бяха взети и управленски решение за замразяване на изплащанията по кредитите. доведе до намаляване приходите на банките и увеличаване риска при отпускане на средства за закупуване на недвижим имот. Този вид сделки също подлежат на вписване и представлява интерес да се потърси отговор на въпроса доколко банките са свили обема на ипотечното кредитиране, за нашите крайни клиенти – купувачите на апартаменти. Данните са по тримесечия и представляват общия сбор на вписаните законни и договорни ипотеки.

Диаграма 3

Информацията за първото тримесечие показва покачващи се нива на финансирането на сделките от страна на банките. През 2020г. вписаните ипотеки са нараснали с 166 спрямо 2019 г. или с 5,58%. През периода април- юни , след първото обявяване за извънредно положение, активността на банките намалява с 742 вписани ипотеки или 18,47%. Този процент кореспондира с процента на намаляване на общо вписаните покупко-продажби, който е 17,18% за същия период. Тези близки стойности говорят за това, че финансирането на покупко-продажбите на недвижими имоти се движи в едни и същи нива общо за всички сделки и за първите две разглеждани години. Може да се направят предположенията, че основния спад при сделките с недвижими имоти е свързан с финансирането на покупката или по-точно потребността от ипотечен кредит и, че купувачите , които разполагат със собствени средства, са реализирали своите покупки на недвижим имот. Предполага се, че в резултат на влошената икономическа и социална обстановка, има отказали се от покупка, но тяхното място вероятно е заето от новопоявили се купувачи, търсещи сигурност на собствените си средства, като ги вложат в недвижим имот. Общия брой вписани ипотеки за 2019г. е 19 008, а за 2020г. е 14288. Намаляването на ипотеките е с 24,83%. Фактът, че вписванията общо са намалели с 5,43%, потвърждава двете ни основни твърдения – купувачите със собствени средства не се отказват от решенията си и второ – инвестицията в недвижими имоти е предпочитаната за съхраняване на спестяванията на населението. Данните от първите 3 тримесечия за 2021г. ясно показват покачване – 12063 вписани ипотеки. Очакванията са със сигурност да се надвиши числото от 2020г. и евентуално от 2019г.

Този тренд отразява нивото на доверие на клиентите и банковите институции към целият сектор и по специално към строително-инвестиционните компании.

Обявяването на извънредно положение за Р България, свързано с Ковид-19, засегна всички аспекти на обществения и икономически живот, така също и пазара на недвижими имоти. Това ясно проличава, от данните за второто тримесечие на 2020г. и спада в сделките с недвижими имоти и техните цени. В края на 2020г. обаче и въпреки разпространяването на информация за „спукване на балона“, стойностите показват един устойчив на кризата пазар. Появиха се множество предпоставки, които подхранваха очаквания за негативно развитие на пазара на недвижими имоти - загуба на работни места, липса на социален живот, затворени бизнеси, затворена администрация, стрес и паника в населението, спиране на ипотечното кредитиране и др. Едновременно с това, обаче се случиха и други събития влияещи положително на пазара на недвижими имоти. Завръщане на немалко българи обратно в България, предполагаемо увеличава търсенето за наемане или закупуване на имоти от тях. Промяната в начина на живот или така наречения „home office“ , показа, на семействата нуждата от по-големи площи за живеене. Дистанционното обучение на учениците също наложи наличието на допълнителни помещения. Желанието за „бягство“ от града създаде предпоставки за увеличаване на търсенето и на крайградски поземлени имоти. Всички неочаквани събития през 2020г. подхраниха естествената реакция, особено за българската народопсихология, за влагане на спестявания в недвижими имот. За пореден път пазара на недвижими имоти показа устойчивост при кризисни ситуации с подобен характер.

Автор: Доротея Томова - Търговски директор, Match More

Авторски права: 2021 г., Мач Мор ЕООД. Всички права запазени. За повече информация моля, свържете се с нас на тел.: 02 / 992 80 38 или ни пишете на имейл: sales@matchmore.eu. Използването на тази статия от трети страни е разрешено, само ако източникът www.matchmore.eu и Авторът на статията бъдат цитирани.

Как се разви пазара на недвижимите имоти в София при условията на COVID-19