Екипът на Match More има една любима мисъл, която гласи: „Недвижимото имущество не може да бъде изгубено или откраднато. Закупено със здрав разум, платено изцяло и управлявано с разумна грижа, то е най-безопасната инвестиция в света.” - Франклин Д. Рузвелт

Ако все още се чудите дали инвестицията в недвижим имот е подходяща за вас, в настоящата публикация сме събрали редица причини, поради които покупката на недвижими активи е най-стабилната инвестиция за всички времена. Инвестирането в недвижими имоти също така е най-добрият начин за печелене на пасивен доход, спестяване за пенсиониране и изграждане на диверсифициран инвестиционен портфейл.

Собствеността на имот исторически е доказала способността си да реализира капиталова печалба, при условие, че изберете правилния район с правилно съотношение между предлагане, търсене и демографски данни. Много е важно имотът, който се купува да бъде с перспектива за повишаване на цената в бъдеще. Разумно е да се купуват апартаменти, които са в жилищни райони с атрактивна локация, добри транспортни връзки и в близост до големи търговски центрове.

Основните групи купувачи на пазара на имоти са семейства, които искат да имат собствен дом, физически лица, които инвестират спестени средства или хора без никакви собствени пари. Ако вие попадате в една от тези групи може да използвате някоя oт долуописаните идеи за финансиране на покупка на недвижим имот, като внимателно пресметнете и допълнителните разходи около сделката, така че да не останете изненадани.

ИЗПОЛЗВАЙТЕ ПАЗАРНИТЕ ЦИКЛИ В СЯОЯ ПОЛЗА – „НА ЗЕЛЕНО“ С ЦЕЛ ПРЕПРОДАЖБА

Ефективното пазарно време (купувайте ниско/продавайте високо) е ключов компонент за успешното инвестиране в недвижими имоти. Въпреки, че е трудно да се определи времето, когато пазарът е достигнал дъното на цикъла на недвижимите имоти, отбелязването на възходяща тенденция и предприемането на действия (дори ако това означава да платите малко повече, отколкото бихте направили в дъното на цикъла) може да се превърне в силна бъдеща възвръщаемост.

Времето на пазара на недвижими имоти не е точна наука, но има няколко ключови показателя, които използваме, за да определим къде е пазарът в неговия жизнен цикъл. Редица фактори, включително мотивацията на продавача, търсенето и предлагането, лихвените проценти, тенденциите в заетостта и растежа на населението, могат да окажат значително влияние върху цените на имотите.

Покупката „ на зелено“ крие рискове, но ако предположим, че вече сте взели решение за покупка на имот в начален етап на изграждането му, то ето няколко важни момента, на които да обърнете внимание. Купете имот, който ще може да се реализира на пазара за по-кратки срокове, напр. ще бъде построен и въведен в експлоатация (Разрешение за ползване – АКТ 16 ) за период не по-късен от 24 месеца.

Пример

между цените „на зелено“ и готови имоти с АКТ 16 са приблизително 200 евро на м2, т.е. ако закупите имот, който ще бъде готов за период от две години, а не за напр. 4 год., то възвращаемостта на капитала е два пъти по-висока.
200 евро печалба на м2 от инвестицията при покупка „на зелено“ и продажба

Цена „на зелено“ = 900 евро м2 *65м2 = 58 500 евро

Цена с АКТ 16 = 1100 евро м2 *65м2 = 71 500 евро

= 13 000 евро печалба за покупка на имот, който се построява за две години

ПОКУПКА НА ИМОТ С ЦЕЛ ДЪЛГОСРОЧНО ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ

Инвестирането в недвижими имоти е най-добрата форма на инвестиция, защото използвате парите на други хора – напр. наемател, за да изплатите първоначалната си инвестиция, като същевременно увеличите месечния си паричен поток.

При покупка на двустаен апартамент – 65 м2 (средна квадратура на двустаен апартамент), на който наема му е 300 евро за месец, вие ще реализирате печалба в размер на 7200 евро за спестените 24 месеца (две години).

7200 евро/ 65 м2 = 110 евро на м2 печалба от наем за две години

При покупка на апартамента „на зелено“ и отдаването му под наем за период от две години, то доходността от имота е допълнително 110 евро на м2 (от наем за две години, виж. горната сметка)

Доходността за 4 години = 310 евро на м2

310 евро*65 м2 = 20 150 евро печалба за 4 години

Забележка: Това е сметка при нулево изменение на цените на пазара.

При покупка на имот „на зелено“ обърнете внимание на следните допълнителни разходи и обстоятелства:

При покупка на имот трябва да имате предвид разходите за комисионна на брокер, ако сте избрали жилището си чрез посредник, нотариални такси, местен данък. През 2020 г. местният данък за придобиване в София е 3%. Друга такса е за вписване към Агенцията по вписвания. Тя отново се определя на база цената, която ще платите за имота. За територията на цялата страна, тя е фиксирана част от стойността на имота. Размерът ѝ е 0.1% от продажната цена.

Не забравяйте и разходите за обзавеждането на дома си.

Срок за реализиране на обекта (по договор) – АКТ 16?

Инвеститорите, както и собствениците на новопостроените сграда са двете страни с най-голям интерес проекта да бъде завършен на време. От една страна инвеститорът ще може по-бързо и по-лесно да реализира готовите обекти на пазара, а от друга страна купувачът ще има възможност по-бързо да се нанесе в жилището си или да го отдаде под наем. Въпреки общото желаения за по-бързо завършване на сградата обърнете внимание на сроковете по договор. Те са тези, които имат най-голяма стойност ако нещо се обърка.

Дали има такса поддръжка (общи части) на имота и в какъв размер е тя?

Големите сгради и затворените комплекси често изискват и по-скъпа поддръжка. Преценете внимателно дали т.нар. "такса поддръжка" ви устройва.

Ако сградата е на ТЕЦ или е газифицирана, то дали инвеститора ще направи разводката с тръби във всеки апартамент или тръбите ще бъдат прокарани до вратата на апартамента?

В случай, че разводката (от медни тръби) за газта е само до вратата на апартамента, то бъдещия собственик ще трябва допълнително да газифицира закупения имот, което е голям допълнителен разход. Ако сградата е на ТЕЦ се поинтересувайте дали инвеститорът ще изгради абонатната станция. Ако абонатната станция не бъда изградена, новите собственици ще трябва да събират допълнително средства и да преминат през дълга процедура, за да имат възможност да ползват ТЕЦ.

ПОКУПКА НА ИМОТ ЗА СОБСТВЕНО ПОЛЗВАНЕ

Паричен поток

Паричният поток е нетният доход от инвестиция в недвижими имоти след извършване на ипотечни плащания и оперативни разходи. Основно предимство на инвестирането в недвижими имоти е способността му да генерира паричен поток. В много случаи паричният поток само се засилва с течение на времето, докато изплащате ипотеката си - увеличавате собствения си капитал.

Цените на имотите в България са между 10 и 20 пъти по-ниски от тези в ЕС, а след приемане на еврото, което ще се случи до 2023, се очаква те да поскъпнат драстично не само заради смяната на валутата, но и защото това неизменно ще отвори пазара в България.

*Цени на имотите в Р България за 30 годишен период

ИЗБОР НА ИМОТ И ФИНАНСИРАНЕТО НА ПОКУПКАТА

Лесно е да започнете – избор на имот

Инвестирането в собственост е много по-просто, най-основното е, че в днешни времена можете да потърсите онлайн и да започнете да разглеждате имоти. Трябва да се признае, че има нещо повече за правилен избор на имот, отколкото просто избор на имот, но значително количество изследвания могат да бъдат направени онлайн (безплатно) - без да се налага да сте брокер, финансист и/или друг вид специалист в сферата на инвестициите, като цяло.

Изберете имоти в географски райони с високи икономически показатели – инвестирайте в София

Това са локации с постоянно търсене на собственост, както имот под наем, така и имот за закупуване. Населението на София нараства бързо и предлагането на жилища остава ограничено в много райони. Това осигурява допълнителна сигурност на пазара, което прави по-малко вероятно цените да се понижат.

Може да има някои краткотрайни колебания, но икономическото бъдеще на София е добро и стабилно. София осигурява най-високия стандарт на живот в страната. През последните 10 години София е един от европейските градове с най-висок ръст на БВП на глава от населението. БВП на града съставлява 40% от общия БВП за България. БВП на глава от населението на София е два пъти повече от средния за страната и постепенно се доближава до средния за ЕС.

Финансовата стабилност на града беше потвърдена от международната рейтингова агенция Standard and Poor’s, която през 2019 г. отново увеличи инвестиционния рейтинг на София до BBB, с положителна перспектива

Печелете от разходите на държавата и инвеститорите

По-конкретно - държавни и фирмени инвестиции. Разходите за инфраструктура, като пътища и транспортни връзки, училища и други, повишават стойността на даден имот. Междувременно инвестициите в нови проекти - университети, фабрики, болници, проекти за ресурси, търговски центрове и т.н. - могат да осигурят възможности за работа и да увеличат търсенето на жилища в дадения район. Новите удобства повишават цените на жилищата и всичко това се случва, без да се налага да плащате за това.

Получаването на финанси е сравнително лесно - ипотека

Заемите за имоти са основна част от бизнес модела на всяка банка и заемодателите са по-склонни да отпускат заеми за жилищни имоти, отколкото всеки друг клас активи. Банките отпускат ипотечни кредити при добри условия, като много често финансират до 100% от сделката за покупка. Лихвените нива по ипотечните кредити се движат на нива от около 3%, което през последните години накара много хора да използват ипотеки. Допълнителен плюс за подобна стъпка са повишените нива на доходите и добрите прогнози за икономически растеж. Тези фактори дават сигурност, че ще може да се изплаща кредита.

Имайте предвид, че инвестирането в недвижими имоти изисква хиляди левове. Въпреки, че по-голямата част от инвестициите в недвижими имоти се финансират чрез заеми, закупуването на дом или апартамент все още изисква % авансово плащане. Лицата, които внасят по-малко от 20%, могат да получат заем, но в крайна сметка ще плащат по-високи лихви и са принудени да поемат частна ипотечна застраховка, което увеличава разходите. По-високите лихвени проценти водят до по-високи суми за погасяване, а ипотечната застраховка обикновено струва от 0,15% до 2,5% от сумата на кредита.

Високите нива на наемите също са причина много хора да финансират покупката на имот с ипотека. Ако вие сте човек, който тепърва ще се премества в голям град, или ви се налага да смените апартамента, в който живеете под наем, трябва добре да пресметнете дали няма да ви бъде по-изгодно да си купите жилище с ипотека, вместо да плащате месечен наем.

Добавената стойност към ново закупения имот не се облага

Следователно можете да добавите реална стойност към всеки имот чрез ремонт и всяка добавена стойност, която създадете е ваша. Държавата на получава нищо от това, тъй като в България за разлика от други държави - добавената стойност към имота (ремонтни дейности) не се облага с данъци.

Собствени средства

Покупката на имот със собствени средства е най-изгодна, особено в сегашния период на ниски лихви по депозитите. В случай, че имате спестени пари, които държите в банка, сега е моментът да ги вложите в имот. Ако го отдадете под наем, вие ще спечелите много повече, отколкото ако парите ви стоят в банка.

Потребителски кредит

Потребителският кредит е добър начин за финансиране на покупка на имот, в случай че разполагате с определена събрана сума. Ако имате пари, но те не са достатъчни, банковият заем може да бъде добър помощник. Той ще ви даде възможност да инвестирате наличните средства да се сдобиете с имота, който искате. Потребителските кредити се договарят за няколко години. Така в случай, че имате собствено жилище и купите допълнително с дофинансиране чрез потребителски кредит, което да отдавате под наем, ще започнете да печелите веднага щом изплатите банковия заем.

Пари от роднина

Когато липсва собствено финансиране или постоянни доходи, които да бъдат доказани пред банките, трябва да се намери друг начин, който да помогне за покупка. Тук идва ролята на роднините. Първите, които могат да помогнат в подобна ситуация са родителите. Дори и те да не разполагат с цялата сума, може да потърсите помощ от други близки роднини и приятели. Позитивите на този тип финансиране са, че когато се наложи да връщате сумата, няма да дължите лихва, можете да удължите периода за връщане, без това да ви носи наказателни лихви и допълнителни такси. Можете да връщате различни суми според това, с което разполагате.

Продажба или отдаване под наем на други имоти

В случай, че разполагате с няколко различни имота, но имате нужда от жилище, в което да живеете или сте решили да закупите апартамент с инвестиционна цел, можете да финансирате сделка за покупка с пари от продажба на други имоти.

Ако живеете в София и разполагате с гараж например, спокойно може да го обявите и за продажба и за отдаване под наем. Търговска площ може да изиграе същата роля. А имотите в селата, особено ако са в близост до голям град, също са изключително привлекателни за хората, които търсят място за вила или вече готова малка къща.

Ако искате да инвестирате в недвижими имоти, но не сте готови да направите скока в притежаването и управлението на имоти, може да искате да разгледате тръстове за инвестиции в недвижими имоти. Можете да купувате и продавате публично на основните фондови борси, което означава, че ще имате възможност бързо да влезете и да излезете от позиция.

Алтернативни начини за инвестиции в недвижими имоти: инвестиции в акции на компании за недвижимите имоти, борсово търгувани фондове (ETF-и) или АДСИЦ (REITs) за недвижими имоти, Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) или Акционерни дружества със специална инвестиционна цел са акции на компании, които притежават и управляват недвижими имоти, които водят до доходност на месечна база. Когато инвестирате чрез REIT, купувате акции на корпорация, която притежава недвижими имоти и разпределя практически целия си доход като дивиденти.

ДОБАВЕНА СТОЙНОСТ НА НЕДВИЖИМОТО ИМУЩЕСТВО

Изграждате собствен капитал

Докато плащате ипотека за собственост, вие изграждате собствен капитал - актив, който е част от вашата нетна стойност. И докато изграждате собствен капитал имате лост да купувате повече имоти и да увеличите паричния поток и възможностите си още повече.

Диверсификация на портфейла

Друго предимство на инвестирането в недвижими имоти е нейният диверсификационен потенциал. Недвижимите имоти имат ниска, а в някои случаи и отрицателна корелация с други основни класове активи. Това означава, че добавянето на недвижими имоти към портфейл от диверсифицирани активи може да намали променливостта на портфейла и да осигури по-висока възвръщаемост на единица риск.

Инфлационен хедж

Възможността за предпазване от инфлация на недвижимите имоти произтича от положителната връзка между растежа на БВП и търсенето на недвижими имоти. С разширяването на икономиките търсенето на недвижими имоти нараства и се стимулират наемите. Това от своя страна се превръща в по-високи капиталови стойности. Следователно недвижимите имоти са склонни да поддържат покупателната способност на капитала чрез предаване на част от инфлационния натиск върху наемателите и чрез включване на част от инфлационния натиск под формата на увеличаване на капитала.

Можете да се погрижите за бъдещето на децата си

Когато мислите дългосрочно за вашата инвестиция знайте, че това е грижа и за децата ви. В зависимост от правната структура, в която притежавате имотите си, можете да прехвърлите инвестициите си на децата си. Добре позиционираният имот ще продължи да расте в дългосрочен план.

Рискове при инвестиране в недвижими имоти

Въпреки всички предимства на инвестирането в недвижими имоти има и недостатъци. Една от основните е липсата на ликвидност или относителната трудност при преобразуването на актив в пари и пари в актив. Сделката за продажба на недвижими имоти може да отнеме месеци, само за да намерите подходящия купувач. Въпреки това не забравяйте, че покупката и продажбата на имота са инвестиция с дългосрочна цел, чието решение трябва да бъде добре обмислено от гледна точка на финансовите ви възможности и имотния пазар.

Автор: Емилия Цоконова

Авторски права: 2020 г., Мач Мор ЕООД. Всички права запазени. За повече информация моля, свържете се с нас на тел. 02 / 992 80 38 или ни пишете на имейл: sales@matchmore.eu. Използването на тази статия от трети страни е разрешено, само ако източникът www.matchmore.eu и Авторът на статията бъдат цитирани.

ИМОТЪТ – СИГУРНАТА ИНВЕСТИЦИЯ С ДОБРА ВЪЗВРАЩАЕМОСТ